世界范围的固定房贷利率 - 达人(博客)

2005/09/17 | 世界范围的固定房贷利率
类别(日记) | 评论(0) | 阅读(22) | 发表于 15:41: 在海外，当你申请房贷的时候，最大的难题可能不是如何获得贷款，而是选择哪一种贷款服务最为合适。因为他们的选择更多，可以在浮动利率和固定利率之间“画钩”，遇到理想的利率水平也可以把利率固定下来。

　　固定房贷利率（Fixed rates），是指在贷款期限内（通常为15年、20年或30年），这种贷款的利率是固定不变的。15年期或20年期的抵押贷款与30年期抵押贷款相比利率较低，但每月的分期付款额相应较高。

　　固定利率贷款的一个好处是，借款人可以事先知道每月的还款数额。把利率设成固定的，任外界风吹雨打，贷款人将可从容应对。

　　在西方的上世纪大萧条中，美国政府为了保护小业主的利益，规定将住房抵押贷款利率设为固定利率。美国消费者最常借贷的是30年期固定利率房贷，75％的美国居民都选择了固定利率，以规避利率变动带来的风险。目前，美国主要用于购房的30年期住房抵押贷款固定利率的全国平均水平在5.5％到5.6％之间，和我们这次调整后的贷款利率相仿，但美国的存款利率也高，留给银行间的存贷利差便不如我们厚。并且，这是一旦签订，30年不变的利率。

　　这也解释了为什么自2004年下半年以来，美国连续六次上调利率，但房贷市场波澜不惊。

　　遍查西方房地产市场的统计数字就会发现，绝大多数消费者不愿意承担房屋贷款的利率风险。加拿大银行做过调查，绝大多数购房者倾向于用固定利率贷款。欧洲的住房价格比我们高，收入更高，住房在家庭支出中的比例远比我们低，也就意味着还贷更容易。即使如此，那里人很少有人全部靠自己的钱买房，几乎全部依靠银行贷款，而且贷款品种更多样。

　　在法国，选择固定利率的消费者占到80％。法国住房贷款主要有三种，分别是市场利率贷款、住房储蓄贷款和零利率贷款。市场利率贷款相当于我们的商业贷款，贷款的利率、期限、首付款由金融机构自行确定，这部分贷款约占全部贷款的70％，其中80％以上是固定利率贷款。

　　荷兰选择固定利率的借款者占到借款者总数的70％，其中第一次借款买房人、还款较为困难的人，更倾向于固定利率，此外，在利率上升期，选择固定利率的情况开始增加。

　　在爱尔兰房地产的统计年鉴上可以看到，选择固定利率的贷款者占到借款者总数的70％，其中，第一次借款买房人更倾向于固定利率，住宅价格与家庭收入比比值高的，也就是还款稍微困难的更倾向于固定利率。

　　同样在中国台湾，去年在利率走升几乎成为定局的情况下，五大房贷银行都推出了固定型房贷，作为民众进行“利率避险”的选择。2004年10月，中国台湾地区的中国国际商银将2年期固定房贷缩短为1年期，正式取消2年期固定利率房贷，除指数型房贷外，目前只提供1年期固定利率2.3％，及前6个月固定利率1.88％，两种方案供客户选择。

　　中国台湾地区的富邦银行最早推7年期固定房贷，强调不推指数型房贷的富邦银行，最早推出固定利率房贷，且当时强调为“7年期固定利率”。不过，现在已经变成5年期固定利率房贷，而现在，只剩下1年期固定利率房贷；也就是说，固定利率的年限不断缩减。

　　资料一：央行房贷政策一览
　　1998年以前，先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》。这几个办法的出台，标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。

　　1998年以来，人民银行出台了一系列鼓励住房建设与消费的信贷政策，先后下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、《关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见》以及《个人住房贷款管理办法》等文件。这些措施对拉动国内投资和消费需求，起到了积极的促进作用。　

　　1998年，当时贷款基准利率超过10％，个人购房意愿不强，住房制度改革没有根本性进展，人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率。

　　1999年为刺激国内消费需求，又进一步扩大优惠幅度，对拉动国内消费需求发挥了重要作用。1999年，人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人民银行将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年。

　　2001年6月，人民银行发出《关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号）。

　　2003年6月发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号）。

　　2005年3月，人民银行对个人住房贷款的利率定价机制进行了市场化调整。2005年3月17日，中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时人民银行实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。央行文件中说：“个人住房贷款的计、结息方式和还款方式，由借贷双方协商确定。在合同期内贷款利率由一年一定，改为由借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。”

　　2005年8月，央行发布《二○○四年中国房地产金融报告》。央行建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

　　资料二：央行文件中关于固定房贷利率的建议
　　加强利率风险管理，应提倡商业银行提供多样化住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。为此商业银行应提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种。可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。同时，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

　　资料三：海外银行房贷方式面面观
　　目前在美国、中国香港等地主要有以下几种房贷方式：

　　固定利率贷款固定利率
　　在贷款期限内（通常为15年、20年或30年），这种贷款的利率是固定不变的。15年期或20年期的抵押贷款与30年期抵押贷款相比利率较低，但每月的分期付款额相应较高。固定利率贷款的一个好处是，借款人可以事先知道每月的还款数额。

　　浮动利率贷款
　　这种贷款的利率可以上下浮动，浮动的水平取决于当时的市场条件。通常的计算方法是选择一个基准利率加上溢价。但是浮动利率大多规定一个利率上限。大多数可调利率抵押贷款为15年期或30年期。

　　可转换利率贷款
　　如果拿不准浮动利率和固定利率抵押贷款哪种更适合自己，则最好选择可转换利率抵押贷款。这种贷款的起始利率低于固定利率，但如果未来的利率水平不降，则业主可在第二至第五年之间将贷款转换成固定利率贷款。

　　期末整付抵押贷款
　　这种贷款类似于30年期抵押贷款，但第一年的利率较30年期贷款低0.25％至0.75％。然而，贷款人必须在3年、5年或7年内偿清贷款的本金。

　　返现贷款
　　银行可能返还客户最高可达贷款额5％的现金。选择这种贷款，如果提前还款通常会有相当严厉的罚金。

　　累进偿付贷款
　　这种贷款初期偿款额较低，然后按照事先规定的时限逐步增加。这种贷款的好处是客户可以申请到更大数目的贷款。在最初的几年里少付的款项，实际上是延迟到后几年支付; 0

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